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주택금융공사는 2023년 출시된 특례보금자리론이 가계부채 급등의 불씨가 됐다는 비판을 받은 이후, 2024년 2월부터 소득·주택가액 요건을 강화한 새 보금자리론을 재출시했다. 2024년 10월 기준 누적 공급액 16조 3,129억 원 중 83%가 6억 원 이하 실수요자 구입자금에 투입되며 선별적 공급 체계로 전환했다. 2026년 1월 보금자리론 신규 판매액은 2조 4,147억 원으로 2023년 11월 이후 2년 2개월 만에 최대를 기록했으며, 시장금리 상승에 따른 고정금리 대출 선호 확대가 배경이다. 가계부채 관리와 서민 주거 안정이라는 두 정책 목표 사이에서 공급 규모를 탄력적으로 조정하는 것이 공사의 핵심 운영 과제로 자리 잡았다.
2026년 1월 주택연금 신규 가입은 939건으로 전년 동기 이후 최저 수준을 기록했다. 주택가격 상승 기대가 지속되면서 가입을 미루는 심리가 작용하고 있다는 분석이다. 2025년 국정감사에서 주택연금의 저조한 가입률이 도마에 오르자, 김경환 공사 사장은 취약계층을 위한 우대형 주택연금 지원금액 확대, 보험계리 모형 재설계, 실거주 요건 예외 사유 확대 등을 통해 고령층의 실질적 노후 보장을 강화하겠다고 밝혔다. 고령화 심화와 부동산 자산 편중이 함께 진행되는 환경에서 주택연금의 사회안전망 역할을 실질적으로 높이는 것이 공사의 중장기 핵심 과제로 부각되고 있다.
주택금융공사는 은행의 주택담보대출 채권을 양수해 주택저당증권(MBS)으로 유동화하고, 이를 통해 조달한 자금을 보금자리론 등 정책모기지 재원으로 재투입하는 선순환 구조를 운영하고 있다. 유리한 조건의 정책모기지 조달을 위해 해외 기업설명회(IR)와 해외 사무소 연계를 강화하고 있으며, 민간 부문 장기·고정금리 주택자금대출 공급 활성화를 위해 은행권 발행 커버드본드에 대한 지급보증에도 적극 나서고 있다. 정책모기지의 안정적 재원 조달이 국내 금리 환경과 국제 자본시장 여건에 직접 영향을 받는 구조인 만큼, 공사의 해외 조달 역량 강화는 주택금융 공급 안정성과 직결되는 전략 과제다.
